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Im Urteil des Niedersächsischen Finanzgerichts vom 19. 10. 2020 (Az. 1 K 158/19) ist – was eher selten vorkommt – der Urteilssachverhalt lesenswerter als es die Entscheidungsgründe sind. Denn in der Sache schließt sich das Niedersächsische FG der neueren BFH-Rechtsprechung an. Danach kann die ortsübliche Vermietungszeit für eine Ferienwohnung (näherungsweise) anhand der von den Statistikämtern erhobenen Bettenauslastung ermittelt werden. Steuertipp der Woche Nr. 128: Ortsübliche Vermietungszeit bei Ferienwohnungen - Steuerrat24. Der Sachverhalt aber enthält für den Rechtsanwender, der sich häufiger mit der ortsüblichen Vermietungszeit von Ferienwohnungen befasst, mögliche neue Ansatzpunkte: Nach dem Beherbergungsstatistikgesetz erheben die Statistikämter monatlich Daten zu den angereisten Gästen und deren Übernachtungen sowie zu der Anzahl der angebotenen Betten der Beherbergungsbetriebe mit mindestens zehn Betten. Für kleinere Ferienobjekte besteht grundsätzlich keine gesetzliche Meldepflicht. In der im Urteilsfall konkret vorgelegten Erhebung des Statistikamts waren nach Rücksprache der Kläger mit dem zuständigen Sachbearbeiter des Statistikamts keine (! )
Zur Prüfung der Auslastung einer Ferienwohnung müssen die individuellen Vermietungszeiten des jeweiligen Objekts mit denen verglichen werden, die bezogen auf den gesamten Ort im Durchschnitt erzielt werden. Dabei kann das FG auf Vergleichsdaten eines Statistikamtes auch dann zurückgreifen, wenn diese Werte für den betreffenden Ort nicht allgemein veröffentlicht, sondern nur auf Nachfrage zugänglich gemacht werden. Die Bettenauslastung kann Rückschlüsse auf die ortsübliche Vermietungszeit zulassen. Hintergrund: Werbungskostenüberschuss bei Vermietung einer Ferienwohnung Die Eheleute machten für 2013 negative Einkünfte aus der Vermietung einer Ferienwohnung in Höhe von 9. 100 EUR geltend. Die 65 qm große Wohnung befindet sich in dem im Übrigen selbstgenutzten Wohnhaus der Eheleute in der Stadt A in Mecklenburg-Vorpommern (MV). Die Ferienwohnung wurde im Streitjahr 2013 an 75 Tagen und in den Jahren 2005 bis 2015 an 61 bis 124 Tagen vermietet. Ortsübliche Vermietungszeit Archive - NWB Experten BlogNWB Experten Blog. Das FA berücksichtigte die negativen VuV-Einkünfte nicht.
Diese muss dann durch eine Prognose überprüft werden. Ob eine Prognose in Betracht kommt, hängt somit davon ab, ob die Unterschreitensgrenze von 25% tangiert ist. Im Streitfall ist die Einkünfteerzielungsabsicht zu bejahen Nach den Feststellungen des FG lag die ortsübliche Auslastung von Ferienwohnungen und Ferienhäusern in der Stadt A in 2011 bis 2015 zwischen 92 und 110 Tagen (durchschnittlich 102 Tage). Die Vermietungstage der Eheleute betrugen in diesem Zeittraum durchschnittlich 92 Tage. Damit war die ortsübliche Auslastung nicht erheblich unterschritten. Der BFH beanstandet nicht den Rückgriff auf das Material des Statistischen Amtes MV, auch wenn dieses nur auf Anfrage zugänglich gemacht wird. Die Daten zur Bettenauslastung lassen Rückschlüsse auf die Vermietungstage zu. Ortsübliche Vermietungszeit für Ferienwohnungen. Hinweis: 25%-Grenze als zusätzliches Merkmal bei der Vermietung einer Ferienwohnung Bei der allgemeinen Wohnungsvermietung geht der BFH typisiert von der Einkünfteerzielungsabsicht aus (BFH v. 1997, IX R 80/94, BStBl II 1998, 771).
Dies tat das FG in einer weiteren Verhandlung und Entscheidung. Es konnte in seinem in EFG 2007, 1772 veröffentlichten Urteil keine ortsüblichen Vermietungszeiten für Ferienwohnungen feststellen. Dies gehe zu Lasten des Finanzamts (FA), da ihm die Feststellungslast obliege, dass der Steuerpflichtige die ortsüblichen Vermietungszeiten erheblich, d. h. um mehr als 25% unterschreite. Deshalb gab das FG der Klage statt und berücksichtigte die geltend gemachten negativen Einkünfte von 54 333 DM im Streitjahr 1994 und von 50 635 DM im Streitjahr 1995. Hiergegen richtet sich die Revision des Beklagten und Revisionsklägers (FA), mit der er die Verletzung von § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes ( EStG) rügt. Der Steuerpflichtige trage die Beweislast für das Vorliegen der Überschusserzielungsabsicht. Diese Beweislast umfasse auch die Ermittlung und Darlegung der ortsüblichen Vermietungszeit. Als Abgrenzungsmerkmal müsse auf eine feste Anzahl von Vermietungstagen abgestellt werden.
Das FG hat im Urteilsfall eine Prognoseberechnung nicht für erforderlich gehalten, da nach seiner Auffassung bei der streitbefangenen Ferienwohnung die ortsüblichen Vermietungszeiten nicht um 25% unterschritten wurden. Als Vergleichsmaßstab hat das FG nur auf die Auslastung der in der Stadt A belegenen Ferienwohnungen und Ferienhäuser abgestellt und damit nicht auf die vom Finanzamt zugrunde gelegten ortsüblichen Vermietungszeiten sämtlicher Beherbergungsbetriebe, also auch der Hotels, Pensionen und sonstigen Unterkünfte, die den Gästen zusätzliche Angebote bereitstellen und daher generell eine höhere Auslastung haben dürften als Ferienwohnungen. Gegen eine Verwendung der vom Statistischen Amt Mecklenburg-Vorpommern für Ferienwohnungen in der Stadt A ermittelten Auslastungszahlen spricht nach Auffassung des FG nicht, dass diese nicht veröffentlicht und nur auf Anforderung bekanntgegeben werden. Für die Verwendung der ortsüblichen Auslastungszahlen reiche es aus, dass diese grundsätzlich auf Nachfrage vom Statistischen Amt erhältlich sind.
Ungeachtet dessen können Vermieter bereits im Vorfeld Vorsorge treffen. Sie sollten zunächst prüfen, ob die 25-Prozent-Grenze für sie ein Problem werden könnte. Wenn ja, kann eine selbsterstellte Prognose über das voraussichtliche Verhältnis von Mieteinnahmen und Werbungskosten über einen Zeitraum von 30 Jahren eventuell weiteren Aufschluß bringen. Bei den geschätzten Mieteinnahmen ist, zugunsten des Vermieters, ein Sicherheitszuschlag von zehn Prozent und bei den Werbungskosten ein Abschlag in gleicher Höhe zu berücksichtigen. Vorteilhaft können sich auch nachweisbare Maßnahmen auswirken, die die Vermietungszeit verlängern, also etwas mehr Werbung oder auch die Übergabe der Vermietungsbemühungen an eine professionelle Agentur. Auch zeitweilige Vermietungshindernisse können als Argumente weiterhelfen, etwa längere Bauarbeiten in der Nachbarschaft oder an der Zufahrt zum Feriendomizil.