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[2] Haben die Parteien eine solche Vereinbarung getroffen, so stellen die für die Verwaltung oder Instandhaltung angesetzten Kosten einen Teil der Grundmiete dar; die fraglichen Beträge sind deshalb im Mieterhöhungsverfahren [3] zu berücksichtigen. [4] Nach der Rechtsprechung des BGH ist die Vereinbarung einer Verwaltungskostenpauschale nur wirksam, wenn aus der Preisvereinbarung eindeutig hervorgeht, dass es sich bei der Pauschale um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete) handelt. Hausverwaltungskosten Werbungskosten (ausländische Verwaltung). [5] Wird eine Verwaltungskostenpauschale ohne einen klarstellenden Zusatz vereinbart, so kann die nach AGB-Grundsätzen gebotene "kundenfeindliche" Auslegung ergeben, dass die Umlage der Verwaltungskosten als unzulässige und damit unwirksame [6] Erweiterung der nach § 556 Abs. 1 BGB möglichen Betriebskostenumlage zu bewerten ist. Fehlt ein klarstellender Hinweis, kommt die sich zulasten des Klauselverwenders auswirkende Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zur Anwendung. [7] Dieselben Grundsätze gelten für die Instandhaltungspauschale und vergleichbare Regelungen.
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Arbeiten der Instandhaltung oder Instandsetzung hingegen sind nicht auf Mieter umlagefähig. Gleiches gilt, wenn der Hauswart größere Verwaltungsaufgaben wie Wohnungsbesichtigungen oder dergleichen übernimmt. Wo die Grenze liegt, welche Aufgaben eines Hauswarts umlagefähig sind und welche nicht, ist oft nur sehr schwer genau fest zu stellen. Ist vom Vermieter jedoch bereits angedacht dass vom Hauswart auch Verwaltungsaufgaben wie die Wahrnehmung von Handwerkerterminen, die Ablesung von Zählerständen oder die Durchführung der Abrechnung übernommen werden, sollten die Kosten für den Hauswart verhältnismäßig aufgeteilt werden. Um das für Mieter nachvollziehbar zu machen, sollten Vermieter den Hauswart dazu auffordern, Stundennachweise auszufüllen. Pivatvermietung darf ich Verwaltungskosten aufführen. Aus diesen kann dann entnommen werden, welche Kosten umlagefähig sind und welche nicht. Stellen Mieter fest, dass ein Hauswart regelmäßig größere Verwaltungsaufgaben übernimmt und die Kosten vollständig auf sie umgelegt werden, sollten sie den Vermieter dazu auffordern, nachzuweisen wie der Hauswart für die jeweiligen Aufgaben entlohnt wird.
Verwaltungskosten Bei den Verwaltungskosten sind abzugsfähig die Kosten der Liegenschaftenverwaltung durch Dritte nicht abzugsfähig die Kosten der Eigenverwaltung, mit Ausnahme der Barauslagen (Bankspesen, Telefon, Porti, externe Kosten des Mietzinsinkasso). Vermietungskosten Definition Bei Mietobjekten stellen die Betriebskosten abzugsfähige Kosten dar (vgl. aber nachfolgend das Thema Kostenverteilung). Kostenverteilung Der Mieter ist von Gesetzes wegen nicht zur Bezahlung von Nebenkosten verpflichtet. Die Nebenkostentragung durch den Mieter bedarf daher einer ausdrücklichen Abrede (OR 257a Abs. 2). Art. 257 a OR 2. Nebenkosten a. Im Allgemeinen 1 Die Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen. 2 Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat. Wohn- und Geschäftsräume Nebenkosten sind die "tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, …die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben" (vgl. OR 257b Abs. 1).