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2017, Ro 2016/15/0007 Im vorliegenden Sachverhalt vermietete eine Steuerpflichtige privat eine 2006 erworbene Anlegerwohnung. Nach abgabenbehördlicher Prüfung stufte das Finanzamt diese Vermietung als Liebhaberei iSd § 1 Abs 2 Z 3 LVO ein ("kleine Vermietung"). Nach Abweisung der Bescheidbeschwerde zum Umsatzsteuerbescheid 2006 wurden dem BFG eine Prognoserechnung und ein Gutachten eines Immobiliensachverständigen vorgelegt, in dem eine Bewertung von anfallenden, außergewöhnlichen Reparaturarbeiten bis 2025 erfolgte. Vermietung und Verpachtung – Arbeitshilfen in der NWB Datenbank - NWB Datenbank. Die Prognoserechnung berücksichtigte niedrigere Instandhaltungs- und Reparaturkosten als die Berechnung des Finanzamtes und ergab über einen Zeitraum 2006 bis 2025 einen Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Des Weiteren wurden für die bereits abgelaufenen Jahre 2006 bis 2015 die tatsächlichen Instandhaltungs- und Reparaturkosten in Abzug gebracht. Das BFG wies die Beschwerde als unbegründet ab, da es bei Berücksichtigung "angemessener" Instandhaltungs- und Reparaturkosten zu keinem Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten käme.
In der Prognoserechnung sind nicht alle Aufwendungen (für Instandhaltung) zu berücksichtigen, mit denen über den Lebenszyklus eines Gebäudes zu rechnen ist, sondern nur jene, die im Prognosezeitraum tatsächlich erwartet werden. Die hier für die kleine Vermietung geäußerten Überle-gungen müssten analog wohl auch für die große Vermietung iSd § 2 Abs 3 LVO gelten.
Im konkreten Fall sah der VwGH einen Ansatz von 0, 2% der Anschaffungskosten als ausreichend an. Für zukünftige Reparaturen muss keine Rücklage berücksichtigt werden. Prognoserechnung vermietung excel gratis. Wird jedoch Geld dafür angespart, ist dies nicht in der Prognose-Rechnung zu berücksichtigen. Mietausfallswagnis Die zukünftigen Mieteinnahmen sind um ein Mietausfallswagnis zu kürzen. Für den VwGH sind bei vermieteten Objekten 3 bis 5% des Jahresrohertrags angemessen. Stand: 10. September 2013
Dies gilt für die "kleine" Vermietung (Vermietung von maximal zwei Wohnungen in einem Mietshaus). Bei der "großen" Vermietung ist man umsatzsteuerlich stets Unternehmer (der Vorsteuerabzug steht zu). Ein positiver Gesamterfolg muss hier nach 25 Jahren (maximal 28 Jahren) erwartet werden. Bestehen Zweifel, ob die Einkunftsquelle zukünftig einen Einkünfteüberschuss abwerfen wird, muss eine Prognoserechnung erstellt werden. Prognose-Rechnung In einer Prognose-Rechnung ist von marktkonformen Mieteinnahmen mit Indexanpassungen auszugehen. In einer Entscheidung vom Oktober 2012 hat sich der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) dazu geäußert, wie Instandhaltungen, Reparaturen und ein Mietausfallswagnis in die Berechnung miteinzubeziehen sind. Erhaltungsaufwand Bei Gebäuden fallen Erhaltungsaufwendungen an. Einkünfteerzielungsabsicht Vermietung und Verpachtung – Berechnungsprogramm - NWB Arbeitshilfe. Deshalb sind sie in einer Prognose-Rechnung jedenfalls zu berücksichtigen. Die Höhe ist abhängig vom Alter des Gebäudes. Bei Neubauten ist in den Anfangsjahren ein geringer Betrag anzusetzen. Erst nach 15 bis 20 Jahren ist bei diesen Gebäuden wieder an große Reparaturen zu denken (somit erst gegen Ende des Prognosezeitraumes).
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StuB Nr. 7 vom 13. 04. Vermietung: Liebhaberei/Rechenbeispiel - www.steuerberater.at - Steuerforum - Alles rund um Steuern - Antworten von Steuerberatern. 2018 Seite 3 Vermietung und Verpachtung – Arbeitshilfen in der NWB Datenbank In der NWB Datenbank finden Sie zahlreiche Beiträge und Arbeitshilfen zum Thema Vermietung und Verpachtung, beispielsweise zu Werbungskosten und zur Einkünfteerzielungsabsicht. Excel-Tool "Vermietung und Verpachtung: Werbungskosten" Mit dieser Arbeitshilfe (abrufbar unter NWB DokID NWB HAAAE-57359 (Stand: Januar 2018)) steht Ihnen eine interaktive Checkliste zur Verfügung, die Sie bei der Erfassung aller relevanten Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung unterstützt. Die Checkliste enthält Erfassungsbögen für bis zu zehn Vermietungsobjekte und ein Summenblatt mit Eintragungshinweisen für die Anlage V der Einkommensteuererklärung. Die Checkliste ist als Download auch für frühere Veranlagungszeiträume bis einschließlich 2013 verfügbar. Des Weiteren bringt Ihnen der infoCenter-Beitrag "Werbungskosten Vermietung und Verpachtung" (NWB DokID NWB PAAAB-04908) von Bernd Langenkämper die Abzugsfähigkeit bestimmter Aufwendungen näher.
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